Сохранённая копия: Управляющая компания: на острие пожарной безопасности коммерческой недвижимости

Управляющая компания: на острие пожарной безопасности коммерческой недвижимости

Дмитрий Стасевич 17/06/22

После начала реальной эксплуатации объекта все задуманные, запроектированные и реализованные подходы и мероприятия начинают реально применяться на практике. И отвечает за практическое применение управляющая компания (УК), на которой лежит ответственность за обеспечение безопасной эксплуатации, жизнь и здоровье находящихся на объекте людей.

Объекты коммерческой недвижимости, будь это офисное здание или многофункциональный центр, подобны живым организмам: после запуска эксплуатации жизнь в них только начинается. Постоянно меняются собственники, арендаторы, а с ними и сам объект. Регулярно ведутся ремонтные работы, которые могут значительно влиять на безопасность здания и находящихся в нем людей.

Одна из существенных особенностей эксплуатации помещений в такой ситуации связана с тем, что коммерческие структуры сфокусированы на извлечении прибыли из помещений и не готовы вникать в суть проблем пожарной безопасности (ПБ). Многие бизнесмены понимают, что ПБ – это важнейший аспект, но не знают деталей.

Тенденция к снижению эксплуатационных затрат приводит к тому, что выбираются, как правило, низкоквалифицированные подрядчики, которые пытаются реализовать дешевые и часто нерабочие решения. А штатные и ответственные за ПБ лица, пройдя курсы пожарно- технического минимума, и сами не знают многих деталей и тем более не в состоянии аргументированно донести до руководства необходимость тех или иных затрат на решение проблемных вопросов. В некоторых случаях расходы на обеспечение ряда требований ПБ воспринимаются как "обременяющие" для бизнеса.

Обширный круг задач УК

Управляющая компания находится на острие вопросов пожарной безопасности в здании. Она несет ответственность за здание в целом и за жизнь и здоровье людей, находящихся в нем в каждый момент времени. УК обеспечивает взаимодействие со всеми стейкхолдерами: это и собственники с арендаторами, и представители различных государственных органов, подрядные организации, ведущие различные работы, и самая массовая часть – посетители здания.

В подобных обстоятельствах от управляющей компании требуется осуществление комплексного подхода к пожарной безопасности здания в целом. Обеспечение технической работоспособности систем противопожарной защиты – лишь одно из направлений. При эксплуатации здания УК обязана разрабатывать и обеспечивать целый набор организационных мер, направленных на предотвращение пожаров и аварийных ситуаций. И кроме этого, один из немаловажных аспектов деятельности УК в рамках комплексного подхода – применение административных мер воздействия на лиц, пренебрегающих и тем более нарушающих требования безопасности.

Обеспечение работоспособности систем противопожарной защиты (СПЗ)

Каждое построенное здание имеет свои уникальные особенности, конструктивные решения и различные технические средства обеспечения безопасности, которыми оборудован объект. Современные здания, особенно многофункционального назначения, оборудуются целым комплексом средств противопожарной защиты, направленных на раннее обнаружение пожара, локализацию, облегчение тушения, обеспечение скорейшей и безопасной эвакуации людей.

Значение объектовых сил и средств

Наличие и состояние объектовых средств обеспечения – ключевой фактор успеха оперативного обнаружения и локализации пожаров и проведения любых пожарно-спасательных операций. В 2017 г. в высотном здании производились учения гарнизона МЧС г. Москвы по отработке тушения пожаров в высотных зданиях различными методами. В таблице приведено сравнение временных и количественных показателей, наглядно иллюстрирующих преимущество применения объектовых сил и средств при проведении противопожарных операций на сложных объектах. Исходя из этих параметров, проведение пожарно-спасательных операций с использованием объектовых сил и средств существенно повышает вероятность успеха, и значение имеет каждый элемент СПЗ здания.

Важнейшим аспектом эксплуатации технических средств противопожарной защиты является разработка регламента эксплуатации СПЗ, в котором необходимо принять во внимание и прописать, какие технические средства с каким уровнем сервиса УК планирует обеспечивать на объекте. Регламент эксплуатации СПЗ учитывает все аспекты эксплуатации систем и составляет базу для формирования бюджетных статей расходов, направленных на эксплуатацию, техническое обслуживание и планово-предупредительный ремонт существующего оборудования противопожарной защиты объекта.

Контроль за противопожарным режимом

В части организационных мероприятий особое значение имеет контроль за противопожарным режимом. В этих целях УК организовывает службу пожарных инспекторов, имеющих профильное образование. Основная задача пожарных инспекторов – осуществление контроля соблюдения противопожарного режима в помещениях МОП, помещениях собственников, и особенно состояния путей эвакуации. В дополнение к этому пожарные инспектора проводят разъяснительную работу с собственниками, выдают рекомендации по соблюдению противопожарного режима и контролируют устранение выявленных нарушений и замечаний.

Отдельно хочется отметить такой важный элемент обеспечения противопожарного режима, как организация и проведение практических тренировок по отработке действий при пожаре на объекте, эвакуации людей и взаимодействие с сотрудниками подразделений МЧС.

Применение мер административного воздействия на нарушителей ПБ

При выявлении нарушений необходимо осуществлять ряд мер административного воздействия на нарушителей ПБ. В первую очередь это своевременное и надлежащее информирование собственников и арендаторов о выявленных нарушениях режима ПБ.

Важно проводить разъяснительную работу о возможных рисках, последствиях и наступающей ответственности в каждом конкретном случае. Каждое зафиксированное нарушение должно отслеживаться до момента его устранения. И безусловно, необходима разработка мер административного воздействия, применяемых к нарушителям ПБ, с учетом правового поля законодательства РФ.

Особый контроль проведения огневых работ

Нарушения, допущенные при производстве пожароопасных работ, относятся к трем наиболее частым причинам пожаров. Поэтому контроль проведения данных работ – одно из самых ответственных мероприятий.

В обязанности пожарных инспекторов входит выдача нарядов на пожароопасные (огневые) работы и контроль проведения данных работ подрядными организациями. Необходимо удостовериться в квалификации сварщиков, рабочих и линейного ИТР, проверив наличие действующих удостоверений. При проведении работ в сложных условиях в обязательном порядке должен разрабатываться проект производства работ с приложением технологических карт работ.

Перед началом работ необходимо удостовериться в правильной организации места производства огневых работ (сварочного поста) и выполнении требований безопасности. Огневые работы должны регулярно контролироваться – перед началом работ, в середине и по завершении. Самым важным контролем, на мой взгляд, является именно завершающий, который проводится через один час и через три часа после завершения работ. Как показывает практика, из-за окалины, закатившейся на сгораемые материалы, пожар может возникнуть через медленное тление и развиться именно в период трех часов после завершения огневых работ. Поэтому огневые работы можно считать завершенными при контрольном осмотре пожарными инспекторами, произведенном через три часа после проведения работ бригадой сварщиков.

Таблица. Сравнение временных и количественных показателей на примере учений гарнизона МЧС г. Москвы в 2017 г. в высотном здании

Реконструкция участков систем противопожарной защиты(СПЗ)

На этапе строительства здания реализуется комплекс систем противопожарной защиты. СПЗ, как правило, в себя включает целый ряд систем, тесно связанных друг с другом:

систему автоматической пожарной сигнализации (САПС);

систему оповещения и управления эвакуацией (СОУЭ);

систему противопожарной автоматики;

автоматическую установку водяного спринклерного пожаротушения (АУПТ);

внутренний противопожарный водопровод (ВПВ);

системы противодымной защиты и т.д.

Системы СПЗ являются централизованными инженерными системами здания и неотъемлемыми системами безопасности, находящимися полностью в зоне эксплуатационной ответственности УК. Важно четко понимать, что любое вмешательство в систему автоматической пожарной сигнализации (САПС) и/или автоматики (даже временное физическое отключение датчика при отделочных работах, его перенос и т.д.) непосредственно влияет на работоспособность систем СПЗ. А значит, за любые и каждые действия, совершенные с СПЗ, несет ответственность УК. Вышесказанное влечет за собой необходимость в проведении испытаний, подтверждающих работоспособность СПЗ, с участием ответственных сотрудников УК.

При перепланировке помещений часто возникает необходимость во внесении изменений в существующие системы противопожарной защиты. Как только не называют этот процесс – и "ремонт", и "модернизация", и "приведение в соответствие нормам" и т.д. В своей практике я использую термин "реконструкция участков СПЗ", который, на мой взгляд, наиболее четко описывает происходящие процессы. Его определение я формулирую следующим образом: "Реконструкция участков СПЗ – комплекс процессов внесения изменений в СПЗ, выполняющихся собственником помещений под контролем управляющей компании".

Обращаю особое внимание, что в процессе реконструкции СПЗ основными контрагентами будут эксплуатирующая организация и именно собственник помещений, и только он. Подрядная организация, фактически выполняющая работы, в данном случае является представителем собственника. Право представлять интересы собственника при взаимодействии с УК для сотрудников подрядной организации необходимо оформлять отдельно в виде доверенности или трехстороннего договора.

В моей практике часто собственники не желают участвовать в непосредственном решении подобных вопросов, однако только собственник отвечает за состояние и содержание своего помещения, включая оборудование СПЗ. И в этом случае УК обязана проводить разъяснительную работу о правовом статусе пожарной безопасности в помещениях собственника и юридически правильном оформлении соответствующих документов.

Реконструкция СПЗ включает в себя такие процессы, как:

разработка рабочей документации(РД);

согласование рабочей документации специалистами УК;

выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ подрядчиком (допущенным в установленном УК порядке);

осуществление технического надзора за выполняемыми работами;

согласование исполнительной документации;

проведение испытаний и приемо-сдаточных мероприятий.

Организационно реконструкция участков СПЗ оформляется двумя основными актами:

В начале реконструкции подписывается акт передачи на реконструкцию участка СПЗ под ответственность собственнику помещения.

По завершении работ и приемочных испытаний подписывается акт приемки в эксплуатацию участка СПЗ после реконструкции под ответственность УК.

Нужно четко осознавать, что практика оформления реконструкции СПЗ не развита и не распространена. Подрядчики стремятся снижать свои затраты, часто не готовы оформлять работы должным образом, из-за чего регулярно производятся работы с СПЗ, не согласованные с УК и приводящие к неработоспособности систем. С одной стороны, ответственность УК – незамедлительно пресекать попытки вмешательства подрядчиков в работу СПЗ без оформления документации в соответствии с внутренними регламентами, и с другой – максимально упростить оформление правильного пути.

Для прояснения всех аспектов проведения реконструкции СПЗ стоит разработать отдельный регламент, где нужно не только прописать дорожную карту, но и приложить шаблоны и образцы документов, которые потребуется оформлять и подписывать.

Комплекс противопожарных мероприятий, учитывающий частичное отключение СПЗ

Для выполнения работ по реконструкции СПЗ системы необходимо отключать. Но в эксплуатируемом здании это категорически запрещается постановлением Правительства Российской Федерации от 16 сентября 2020 г. № 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации" (далее ППР РФ). Однако в п. 55 ППР РФ есть допущение по отключению отдельных зон защиты: "Перевод средств обеспечения пожарной безопасности и пожаротушения с автоматического пуска на ручной, а также отключение отдельных линий (зон) защиты запрещается, за исключением случаев, установленных пунктом 458 настоящих Правил, а также работ по техническому обслуживанию или ремонту средств обеспечения пожарной безопасности и пожаротушения. В период выполнения работ по техническому обслуживанию или ремонту, связанных с отключением систем противопожарной защиты или их элементов, руководитель организации принимает необходимые меры по защите объектов защиты и находящихся в них людей от пожара".

Что такое необходимые меры и каков их состав, к сожалению, не уточняется. По моему опыту, ни один подрядчик не может внятно перечислить набор мер по защите объекта при отключении СПЗ. Поэтому в УК мы разработали типовой комплекс противопожарных мероприятий при реконструкции СПЗ, учитывающий частичное отключение СПЗ на нашем объекте. Его значимый принцип – недопущение полного отключения всех систем одновременно:

Одна из систем, обеспечивающих тушение пожара, – автоматическая установка пожаротушения (АУПТ) или внутренний противопожарный водопровод (ВПВ) – должна функционировать.

Одна из систем, обеспечивающих получение сигнала о возникновении пожара, – система автоматической пожарной сигнализации (САПС и АУПТ) – должна функционировать.

Допускается обеспечение частичной функциональности систем по временной схеме.

Комплекс противопожарных мероприятий учитывает базовое состояние систем и мероприятий по компенсированию частичного отключения как сигнальных систем, так и систем пожаротушения и систем обеспечения безопасной эвакуации. Кроме того, комплекс этих мероприятий включает в себя не только дополнительные первичные средства пожаротушения и корректировку инструкций, в нем предусмотрены средства и организационные мероприятия по раннему обнаружению пожара, контролю возможных источников зажигания и пространственному разделению сгораемых материалов, своевременному информированию УК о состоянии помещения и обеспечению безопасной эвакуации.

Так как УК уже предлагает типовые формы, то подрядчику перед началом работ достаточно вписать в них свои данные, согласовать документ с УК и организовать прописанные мероприятия.

Ложные срабатывания СПЗ

Нужно четко понимать, что основа современной системы пожарной сигнализации – оптические дымовые датчики. Эти датчики реагируют на оптическую прозрачность воздуха в зоне контроля. Частички дыма, попадающие в датчик, меняют оптическую прозрачность, что фиксируется датчиком и проводит к срабатыванию.

Проблема в том, что на оптическую прозрачность влияет не только дым, но и простая строительная или бытовая пыль, а также пар от чайников и бытовых увлажнителей. Кроме того, в состав некоторых дымовых датчиков входят герконы, которые могут срабатывать от сильного магнитного поля, электромагнитного излучения и даже вибрации. В результате датчик может срабатывать по целому ряду различных причин, не связанных с пожаром.

В моей практике наиболее частыми причинами срабатывания пожарной сигнализации при отсутствии пожара являются:

Воздействие пыли при проведении строительных и прочих пыльных работ, включая клининг.

Строительные работы (сильная вибрация, воздействие магнитного поля, электромагнитного или лазерного излучения от работы электроинструмента, лазерных указок, дальномеров, уровней и нивелиров).

Аэрозоль при дезинфекции помещений.

Пар от парогенераторов, увлажнителей.

Испарения электронных сигарет, пар от вейперов.

Поэтому очень важно контролировать зоны, в которых планируется производить строительно-монтажные работы, проводить разъяснительную работу с собственниками о необходимости информирования и согласования проведения любых работ в помещениях с УК.

Слагаемые высокого уровня безопасности

Работа УК в части пожарной безопасности – это гораздо более широкая деятельность, чем обслуживание датчиков и контроль путей эвакуации. Прежде всего это разработка внутренних регламентов и правил, которые описывают прикладное применение действующих нормативных требований к конкретному объекту с учетом его особенностей. И именно комплексный подход к пожарной безопасности с обеспечением большого количества организационных мероприятий и административного давления на собственников и подрядчиков позволяет поддерживать требуемый уровень безопасности и комфорта нахождения людей на сложных объектах.

Опубликовано в журнале "Системы безопасности" №2/2022

Все статьи журнала "Системы безопасности" доступны для скачивания в iMag >>

Поделитесь вашими идеями

Безопасность объектов (350)

Пожарная безопасность (309)

Комплексная безопасность (296)

Видеонаблюдение (294)

Ноябрь 2025 (17)

Октябрь 2025 (23)

Сентябрь 2025 (24)

Август 2025 (19)

Подписаться на новости

Кибербезопасность предприятия и защита инфраструктуры, информационных систем, данных и приложений от современных угроз

Технологии защиты периметра и комплексная безопасность объектов промышленности, нефтегазового сектора и электроэнергетики

Пожарная безопасность и минимизация ущерба от возгораний жилых зданий и объектов коммерческой недвижимости

онлайн-программу